任意整理と住宅ローンについて

任意整理をした後に住宅ローンも予定している場合は、任意整理と住宅ローンの関係性をしっかり把握しておくことが重要になります。 ブラックリストに掲載され、住宅ローンを組むことが出来なくなる可能性も考えられます。 そこで今回は住宅ローンに関する基本的なポイントから、任意整理した際の住宅ローンへの影響についてなどを説明していきます。 初めて任意整理をする方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの基本的な知識

住宅ローンの種類

住宅ローンには、大きく分けて公的融資と民間融資の2種類がありました。 現在では公的融資の住宅金融公庫融資は廃止となり、民間住宅ローンのほうが主流となっています。 公的融資のほうも自治体融資や財形融資がありますので、完全になくなったわけではありません。 民間住宅ローンは銀行や信用金庫、農業協同組合（JA）などから融資を受けるものやフラット35があります。 フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンであり、全期間固定金利であることが最大の特徴です。 フラット35は全期間固定金利であるわりにとても金利が低いことで有名ですが、最近では民間の金融機関のほうも低金利となってきていますので、その差はあまりなくなっています。

住宅ローンの審査ポイント

住宅ローンの審査のポイントとしては、年収、勤続年数、年齢、個人信用情報などが重要になります。 団体信用生命保険への加入はほぼ必須なので、健康状態に問題がないという条件もつきます。 しかし、フラット35のように団体信用生命保険への加入が任意となっている住宅ローンも登場していますので、団体信用生命保険に加入ができない人でも住宅ローンを組む道はあります。 正社員だけを対象としている金融機関もまだ存在していますが、派遣社員や契約社員でも安定した収入がある人ならば住宅ローンの審査に通る可能性があります。 フラット35の場合には勤務形態については特に指定がなく、返済比率の条件を満たしている人ならば申し込みができます。

任意整理をすると住宅ローンを組むことができないのか？

任意整理をするとブラックリストに載ってしまう

債務整理には様々な方法がありますが、任意整理は裁判所を通さないで借金の整理ができる唯一の方法です。 債権者と直接、または弁護士や司法書士などの代理人を介して交渉し、無理のない金額に分割し直して返済していきます。 任意整理の事実が官報に載ることもなく、最もよく利用される債務整理の方法です。 また自己破産などと違い、自分で任意整理の対象とする借金を選択できるのも特徴です。既に住宅を購入している場合は、住宅ローンを任意整理の対象から除外することで家を所有し続けることができます。 ただし、任意整理の事実は個人信用情報機関に事故情報として記載されます。 一般に言われる「ブラックリスト」とは、この個人信用情報機関に事故歴が記載されることを指します。

個人信用情報機関とは

個人信用情報機関とは、申込み情報や利用履歴、事故情報などの個人の信用情報を管理する機関です。 貸金業者や金融機関などはこの情報を閲覧することができ、与信審査などの際に利用します。 個人信用情報機関には銀行系の金融機関が主に利用するKSC（全国銀行協会）や、消費者金融系のJICC（日本信用情報機構）、クレジットカード系の株式会社CICがあります。 なお、CICの場合は任意整理そのものの記録は残りません。 しかしながら、任意整理に至る過程で延滞などがあれば事故情報として記録されてしまいます。 これらの信用情報については本人が開示請求をすることができます。 郵送や窓口、ネットなど様々な方法が用意されています。 任意整理後に住宅ローンを組む場合などは、開示して信用情報を確認しておくことが大切です。

ブラックリスト載ってしまうと住宅ローンを組むことができない

任意整理を行ってブラックリストに載っている状態では、住宅ローンの審査は否認される場合がほとんどです。 住宅ローンでは年収はもちろん、勤務先の規模や安定性、勤続年数など申込者本人の属性が細かく審査されます。 また完済年齢を考慮した上での本人の年齢、返済比率や購入する物件の担保評価なども審査されます。 高額かつ長期間にわたる住宅ローンはこのように非常に審査が厳しいため、銀行などの一般的な金融機関では、仮審査や本審査のどの段階でも信用情報に事故歴などが見つかればその時点で審査が終わり否認されるケースが多くあります。 なお、JICCでは任意整理の事故情報が5年間は登録されています。 CICでも延滞記録が5年間残ります。 この期間中は一切住宅ローンが組めないことを覚えておきましょう。

任意整理をしても家族には影響ない

任意整理を行った場合に、個人信用情報機関に事故歴が載るのは本人のみです。 当然、配偶者などの家族の信用情報には関係がありません。 また、任意整理は本人（または代理人）と貸金業者や金融機関との合意に基づいた債務整理の方法です。 合意後に延滞などがなければ、自宅に今まで通り住み続けることができ、家財道具の差し押さえなども一切ありません。 ただし、配偶者が債務者本人の連帯保証人になっていた場合は本人同様の責任が発生することについては注意が必要です。

任意整理をしても現在返済中の住宅ローンへは影響はない

任意整理のメリットは対象を選べること

任意整理は裁判所が関与することなく、債権者と交渉することができます。 そのために、複数の債務がある場合には任意整理をする対象を自分で選部事ができます。 対象を選べるメリットとして、必要な財産などを手放さずに済むということが挙げられます。 例えば車のローンを任意整理しようとすると、車を没収される可能性があります。 しかし、任意整理の対象としないことにより車のローンを払い続けることができ、保有し続けることができるわけです。

住宅ローンと同じ銀行のカードローンを任意整理しても大丈夫

カードローンを任意整理する際、同じ銀行から住宅ローンも借りている場合もあると思います。 その場合、カードローンだけを任意整理の対象にしても、住宅ローンへの影響はありません。 カードローンの方だけを任意整理して、住宅ローンはそのまま返済を続けるということが可能です。 そのため住宅を残しながら、借金を減額することができます。

ただし、住宅ローンを任意整理すると抵当権が実行される

もし住宅ローンを任意整理すると、抵当権を実行されてしまいます。 任意整理をすることで住宅ローンは解約となるためです。 たとえあと少しでローンを完済できるとしても、任意整理をすることで住宅を失うことになります。 ですから、住宅ローンに関しては任意整理を行わないのが大切です。

任意整理後に住宅ローンを組むことができるようになる期間

任意整理から5年間は住宅ローンを組むことが出来ない

任意整理は債務整理の1つですから、任意整理を行なった債権者が加盟している個人信用情報機関へ、事故情報として任意整理を行なった事実が最大5年間記録されます。住宅ローンを組む際には、個人信用情報機関に対して金融機関は信用情報照会を行なうので、任意整理の事実を確認した時点で融資審査が通りません。 任意整理を行なうと、和解書を締結した時期から少なくとも5年間は住宅ローンが組めなくなると考えておくと良いでしょう。 任意整理を行なってから5年が経過したとしても、住宅ローン審査には様々な要因について審査を行なうので、金融機関が行なう審査内容が非公開となっていることから、住宅ローンが組めるようになるまでの正確な時期が決まっているわけではありません。5年間というのは、あくまでも目安と考えておく必要があります。

ブラックリストから情報が消えていれば住宅ローンを組むことができる

ブラックリストから任意整理を行なった事実が消えていれば、審査に対してブラックリストが問題となることはありません。 収入や勤続年数などの問題が無ければ、ブラックリストから情報が消えた段階で住宅ローンは組めるわけです。 しかし、任意整理を行なった際の債権者となった金融機関とは、二度と取り引きが出来ないことを覚えておく必要があります。 なぜなら、社内ブラックリストに任意整理を行なった事実が永久に保管されるからです。 金融機関は合併や経営統合が続いているので、任意整理の相手方となった債権者が住宅ローン申込を検討している金融機関と関連性が無いことを確認しておく必要があります。

自分の個人信用情報を確認する

ブラックリストから任意整理を行なった事実が消えているかどうかは、個人信用情報機関へ信用情報開示請求を行なうことで確認できます。 個人信用情報機関には、銀行系のJBA、信販会社が利用するCIC、消費者金融が加盟するJICCの3種類が有名です。 住宅ローンを組みたい金融機関が加盟している個人信用情報機関がどれに該当するのか確認した上で、信用情報開示請求を行なうと良いでしょう。 個人信用情報機関への信用情報開示請求は、申請書・本人確認書類・開示請求費用の3点を添えて申し込めます。 郵送請求はどの個人信用情報機関でも対応しており、直接訪問による窓口請求への対応有無は個人信用情報機関により異なります。 ブラックリストに任意整理を行なった記録が無ければ、住宅ローン申込が出来る状況になったと確認できます。

任意整理後に住宅ローンを組むためのコツ

家族名義で住宅ローンを組む

任意整理をした後はブラックリストに掲載されてしまうため、債務者名義で住宅ローンを組むことが困難です。 そこで、債務整理をしていない家族名義でローンを組むという方法があります。 たとえ同居の家族であっても、借金に関しては個人単位での判断となるため、家族に支払い能力があれば問題なく融資を受けられます。 ローンの審査が通ってから、返済は家族として協力して支払うことができますので、共働きの世帯で一方が任意整理をした場合などは、家族名義のローンも考えておきましょう。 ただし、その際には購入した住宅の名義をどうするかという問題もあります。 実際の支払額に応じて持分を取得しなければ、贈与税が発生する可能性もあるからです。

利息が高い住宅ローンに申し込む

住宅ローンの審査では、本人の年収や担保物件の価値なども評価されますが、それ以上に重視されるのが本人の信用です。 任意整理を行った後は信用情報に傷がついているため、債務者本人名義のローンでは申し込みをしても可能性はかなり低いでしょう。 しかし、中には高金利で短期間に融資額を回収する代わりに、審査をやや甘くしているようなところもあります。 どうしても債務者本人の名義で住宅ローンを申し込みたい場合には、審査が厳しい好条件のところよりも、利息が高い分、融資の可能性がある金融機関に申し込んでみるのも一つの方法です。 利率が高くなることで負担は大きくなりますが、計画的に返済を続け、繰り上げ償還などで利息を軽減することもできます。

任意整理していない金融機関の住宅ローンに申し込む

任整理後に住宅ローンを組むときには、手続きをしていない金融機関に限定して申し込む必要があります。 任意整理をしたという情報は通常5年程度で抹消されるため、手続きを終えてから5年以上たっていれば問題なく融資を受けられるでしょう。 しかし、任整理をした金融業者と提携している銀行やその関連会社の内部では、自社と任意整理した債務者のリストを作成し、半永久的に保管・情報を共有しています。 そのため、信用情報機関では登録が抹消されていても、いつまでたっても融資を受けることはできません。 何度も審査に落ちると申し込みブラックとして登録される恐れがあるため、このような可能性の低いところは候補から外しておくことをおすすめします。

収入合算やペアローンに申し込む

任意整理後の債務者は個人では支払い能力はおろか、返済を続けていけるかどうかの信頼性も著しく低下しています。 それでも住宅ローンを組みたいときには、収入合算やペアローンを利用するとよいでしょう。 収入合算とは、一つの住宅ローンに対して債務者を含む複数の人物の収入を合算して審査を受けるという方法です。 親子や夫婦など、連帯債務者、または連帯保証人として融資の申し込みをすることで、信頼性を高めることができます。 一方、ペアローンとは、一つの担保物件に対して複数のローンを申し込むことです。 例えば、1000万円の物件に対し、夫が700万円、妻が300万円の住宅ローンをそれぞれ申し込むという形です。 これならば、信頼性の低い債務者でも少額の融資ということで審査に通る可能性があります。

まとめ

住宅を購入するための借金である住宅ローンは、安定収入があるなどの条件によって組むことができます。 任意整理はどの債務を整理するのかを選択することができるので、住宅ローンへの影響はありません。 任意整理後も住み続けることができます。 ただし、任意整理を行うとブラックリストに載ってしまうので、5年間は住宅ローンを組むことができなくなります。 ブラックリストから情報が消えた後に、住宅ローンを組む時審査に通りやすくするためには自分の個人情報を確認して、紹介したように工夫することが大切です。