債務整理をした時の住宅ローンへの影響とは

債務整理をする時、返済中の住宅ローンはどうなるのか気になることです。 新たに住宅ローンを利用しようと思っている場合も、債務整理を行うと一定期間組めなくなってしまうので、手続きをする前に住宅ローンに関する知識を詳しく学んでおく必要があります。 そこで今回は任意整理・個人再生・自己破産・特定調停の4種類の債務整理における住宅ローンへの影響と、債務整理後に住宅ローンが組めるようになる期間について説明していきます。

債務整理の主な4つの種類とは

任意整理とは

債務整理の中でも最も多くの人が行なう任意整理とは、裁判所を介さずに債権者と将来利息や未払利息の減額交渉を行ない和解することです。 任意で行われる交渉ですから、交渉力が強い専門家に依頼する必要があります。 債権者となる貸金業者によっては、任意整理に応じないこともあります。 返済が滞る前に任意整理に着手することで利息のカットを行い、完済できるように返済計画を変更することができます。 任意整理の対象として連帯保証人がいる債務を対象外と出来るので、自由度が高いデメリットの少ない債務整理方法です。

個人再生とは

借金の元金を返済しきれないと考える場合には、債務整理方法として個人再生が行われます。 個人再生とは、裁判所に対して申立てを行い、個人再生計画案を債権者の過半数から承認を得ることで借金の元金自体を最大1／5まで圧縮する方法です。 借金の圧縮額は実際の借入額の1／5と100万円のどちらか大きい額となるので、最低100万円は返済が必要となります。 原則3年間で圧縮された債務を完済する必要がありますが、住宅ローン特則を適用すれば、住宅ローンはそのまま返済を続けられるので、持ち家を維持出来るメリットがあります。

自己破産とは

自己破産とは、裁判所に破産申立と破産免責申立てを同時に行い、免責審尋を経た上で破産免責を受ければ債務の返済が全額免除される手続きです。 債権者は回収不能に陥ることから、免責不許可事由に該当する借入があると破産決定を受けても免責がされないリスクがあります。 返済メドが全く立たない時に利用する最後の手段と考えておくと良いでしょう。

特定調停とは

債務整理を決意したものの、専門家に依頼する費用の捻出が難しい場合には、特定調停を行なうことで将来利息のカットを交渉出来ます。 特定調停とは、裁判所が選任した調停委員が間に入り、債権者と本人が直接将来利息のカットを交渉する仲立ちを行なうものです。 調停委員が債権者に電話連絡をして、申立人の債務について交渉の仲介を行なう形になるので、直接債権者に任意交渉を行なっても個人では相手にされない点を修正可能です。専門家に依頼するほどの効果は期待出来ないものの、依頼費用を節約できるので費用を抑えて債務整理を行うことができます。

住宅ローンの概要と審査ポイントについて

住宅ローンとは

住宅ローンとは、自宅の新築やリフォーム・宅地の取得など、住宅に関する目的のために銀行などから受ける融資です。 住宅ローンを組む際は、土地と家屋を担保にします。 住宅ローンの種類は大きく分けて公的住宅ローン（公的融資）と民間住宅ローン（民間融資）の2つです。 しかし、公的融資機関である住宅金融支援機構と民間金融機関が連携した「フラット35」や、最近は各金融機関が販売する独自の民間住宅ローン商品が数多く存在するため、住宅ローンの種類は多岐に渡ります。 公的住宅ローンは、地方自治体がその土地に居住または勤務している人を対象にしている「自治体融資」と、住宅融資支援機構が財形貯蓄などをしていることを条件に公務員や会社員に融資する「財形融資」に分かれます。 民間住宅ローンは、各金融機関によって融資の条件や金利タイプが異なります。 また各銀行やJAは育児休業ローンなどの、それぞれ特色ある商品を打ち出しています。

住宅ローンを組む際の審査ポイント

住宅ローンを受けるには、各金融機関の審査を通過することが必要です。 審査のポイントは金融機関によって異なりますが、重要なのは金融機関からの信頼度が高いかどうかです。 多くの場合、今後継続して支払いができる能力があるかを審査されます。 そのため職業と収入が安定している、担保になる土地の評価が高いといった場合には審査を通過しやすい傾向があります。 また、住宅ローン審査では個人信用情報が重要であるため、通過できない場合はクレジットカードのブラックリストに入っている、過去に滞納などの返済事故を起こしたといった要因が考えられます。 加えて転勤を繰り返し勤続年数が短い、健康状態に問題があるなどの状況も審査にはマイナスに影響することに注意が必要です。

債務整理をした時の返済中の住宅ローン

任意整理した時の住宅ローンへの影響

債務整理の中でも任意整理を行なった場合は、5年間ブラックリストに載ってしまうため、新規でクレジットカードやローンを組むことはできなくなります。 しかし、任意整理は整理する債務を選ぶことが可能です。 そのため、住宅ローンを任意整理の対象から外せば、持ち家を手放さずにすみます。 しかし、住宅ローンの残高は変わりませんので、住宅ローンは継続して返済する必要があります。 毎月の返済が苦しい場合には、住宅ローンを組んでいる債権者に相談して、ローンの返済期間を見直して再調整を行うか、一時的な返済免除の相談をすることになります。

個人再生した時の住宅ローンへの影響

債務整理の中でも個人再生は、裁判所が介入し借金を減額する制度です。 住宅ローンの返済が滞っていた場合でも、「住宅資金特別条項」を適用することで、銀行などの住宅ローンの債権者の同意を得ることなく、返済期間の延長が行えます。 ただし、返済額が減るわけではありません。 住宅ローン以外の他の借金に関しては、5分の1もしくは100万円まで減額できますので、住宅ローンの支払いも楽になるはずです。 住宅資金特別条項の制度を利用すれば、住宅を手放すことなく、住宅ローンも無理のない返済期間に延長が可能です。 ただし、この手段をとったとしても返済ができない場合は、自己破産しか手段はありません。

自己破産した時の住宅ローンへの影響

債務整理の中でも、自己破産は借金を全く返すことができない状態であることを裁判所に認めてもらう方法です。 原則的には、債務者の再生に必要な最低限の資産は、全てお金に変えて配当に回します。資産の中には住宅や車も含まれますので、住宅や車についても処分されてしまいます。住宅ローンについても返済は免除されますが、住宅は競売にかけられます。 競売でつく価格は市場価格の5割から7割となるため、「任意売却」という手段を取れば相場に近い価格で住宅が売れます。 引越し費用や退去猶予期間を確保するためにも、自己破産の場合は早急に住宅を諦めて売却を行うのが得策です。

特定調停した時の住宅ローンへの影響

債務整理の中でも特定調停は裁判所に間に入ってもらいながら、債務者と債権者が話し合って、借金を減額する手続きです。 この方法では、任意整理と同じように交渉する業者を選ぶことができます。 そのため、住宅ローンの債権者のみを残し、他の債権者だけに対して特定調停を行うことで、住宅を残すことが可能です。 ただし、住宅ローンの残高はそのまま残りますので、継続して返済していく必要があります。 月々の返済が困難な場合は住宅ローン会社の債権者と相談し、住宅ローンの返済期間を伸ばすことで毎月の返済額を軽減するなどの処置が必要になります。

債務整理後に住宅ローンは組める

債務整理すると住宅ローンは組めなくなる

債務整理は返済しきれなくて困っている借金を減額や免除する目的があるので、手続きをするとブラックリストに載ることになります。 ブラックリストとは、事故情報が個人信用情報機関に登録されることを意味します。 これは、債務整理によって減額された借金の多さや手続きの種類などに関係なく登録されるものになります。 登録されてしまうと一定の期間、新たなクレジットカードの発行やカードローンによる借入ができなくなります。 さらに、住宅ローンを組むことができなくなってしまいます。 住宅ローンは、購入者の収入や過去の事故情報を元に慎重に審査するものになるので、それを判断する基準としてブラックリストは重要な意味合いを持っているのです。

個人信用情報機関から事故情報が削除されれば組める

個人信用機関にはJICC、CIC、KSC（運営はJBA）という3つの機関があり、全ての個人信用機関に事故情報が登録されます。 そのため、債務整理を行うと金融に関する事故情報の扱いとなり、名前や住所、電話番号などの基本的な個人情報と共に記載されてしまいます。 これをブラックリストと呼び、登録されると住宅ローンを組むことができなくなります。事故情報は銀行やクレジットカード会社、信販会社、消費者金融会社などが共有しているものなので、債務整理をしていない銀行で住宅ローンを組もうとしても審査に落ちてしまいます。 しかし、ブラックリストから事故情報が無くなればローンを組むことができるので、登録期間中は残りの借金を滞りなく返済し期間を延ばさないことが大切になってきます。

住宅ローンが組めるようになる期間

住宅ローンが組めるようになるまでの期間は、債務整理の手続き方法や情報機関によって異なってきます。 任意整理ではJICCが手続き開始から約5年、CICは登録なし、KSCは基本的には登録されませんが保証会社が立て替えを行った場合は約5年間登録されます。 個人再生は手続きが認められてからの期間となり、JICCが約5年、CIC登録なし、KSC約10年となります。 自己破産も破産が認められてからとなり、JICC･CICで約5年、KSCで約10年です。特定調停では、JICCが手続き開始から約5年、CIC･KSCは完済から約5年となっています。 よって、任意整理と特定調停は約5年＋返済期間、個人再生と自己破産は約5年～約10年の期間で住宅ローンを組むことができないと言えます。

債務整理後に住宅ローンを組むためのコツとは

家族名義で住宅ローンを組む

債務整理後に住宅ローンを組むコツとして、家族名義で申し込むことがあります。 ブラックリストに載ってしまうと、情報が更新されるまでは新しいカードを発行することや住宅ローンを組むこともできません。 ですが、ブラックリストは債務整理を行った本人にしか影響がないため、配偶者や家族の個人信用情報はクリーンなままです。 ですので、ブラックリストに載っている間でも住宅ローンの申請を行いたいという方は、家族名義で住宅ローンを組むことを試してみましょう。 その時、その家族に安定した収入や勤続年数があることが大切になってきます。

利息が高い住宅ローンに申し込む

債務整理後に住宅ローンを組むコツとして、利息が高い住宅ローンに申し込むことがあります。 利率が低い住宅ローンは非常に人気が高い分、ローン審査も厳しくなってきますので、債務整理後ブラックリストに載った状態でローンを組むことは不可能です。 ですが、利息が高い住宅ローンに申し込む場合、返済能力が十分にあることをアピールしやすく、審査に通る可能性がでてきます。 そして、利息の高い住宅ローンに申し込む際に、十分な頭金を用意することも非常に大切になってきます。 頭金の割合が高ければ高くなるほど、優良顧客とみなされローンの審査も通りやすくなります。 一つの目安として、購入したい住宅価格の20％の頭金を用意することがローン審査に通るためには大切です。

債務整理していない金融機関の住宅ローンに申し込む

次に債務整理後に住宅ローンを組むコツとして、債務整理をした会社とは違う金融機関を利用することです。 債務整理後はブラックリストに載りますが、事故情報が削除されれば住宅ローンが組めるようになります。 ですが、各金融会社は独自のブラックリスト情報を保管していますので、個人信用情報の事故情報が削除された後でも、何十年間と記録を保管している場合があります。 そのため、例え個人信用情報が更新されたとしても、債務整理を行った金融機関からはほぼ永久的に住宅ローンを組むことはできなくなります。 また、その金融機関の関連会社ともブラックリスト情報を共有するため、関連会社からもローンを組むことはできません。 ですので、債務整理を行った金融機関とは関係のない会社にローンを組むことが大切です。

収入合算やペアローンに申し込む

債務整理後に住宅ローンを組みたいけれど、収入や予算に不安があるという方にお勧めなのは、収入合算とペアローンです。 収入合算とは、本人の収入に配偶者の収入を合わせて、借入金額を増やすシステムです。この場合、1本の住宅ローンを借り入れるという形になるため、夫か妻どちらかの名義になり、配偶者は連帯債務もしくは連帯保証人になることが求められます。 次にペアローンですが、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを組むことを言います。 住宅ローンを2本組むということになり、どちらも住宅ローン控除を受けることができます。 また、お互いが連帯保証人になるシステムですので、もし本人が返済できない場合は配偶者が返済の責任を負います。

まとめ

債務整理を考えるうえで、住宅ローンの有無、住宅を残したいかどうか、また住宅ローンが払えるかどうかは重要なポイントです。 住宅ローン以外の借金も返済が可能な金額か返済が困難かどうかによっても、債務整理の方法は変わってきます。 債務整理をしても個人信用情報から事故情報が消えれば、再度住宅ローンを組むことは可能です。 個人信用情報の事故情報が消える時期は、債務整理の内容や事故情報の記録されかたによって異なりますので、自分で個人信用情報を確認することが重要です。 住宅ローンがあり借金の返済が滞って悩んでいても、最善の方法が見つかる可能性がありますので、早めに専門家に相談することが大切です。